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北京赛车pk10开奖图:租售比偏低证明房价过高?潘石屹老调重弹背后是精明的利益算计

时间:2018/4/12 16:38:47  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:潘石屹又出来抨击房价泡沫了。  在一条9分35秒的视频里,潘石屹用略带西北口音的普通话将房价之高得离谱娓娓道来。他的核心观点是,依据“租金回报率 = 房屋年租金 / 房屋的总价”这个国际通用标准,正常的租金回报率应该等于“银行贷款利益 + 1%-2%”:考虑到当前银行贷款利率在5...
潘石屹又出来抨击房价泡沫了。  在一条9分35秒的视频里,潘石屹用略带西北口音的普通话将房价之高得离谱娓娓道来。他的核心观点是,依据“租金回报率 = 房屋年租金 / 房屋的总价”这个国际通用标准,正常的租金回报率应该等于“银行贷款利益 + 1%-2%”:考虑到当前银行贷款利率在5%左右,所以正常的租金回报率应该在6%-7%之间。  但现在北京住宅的租金回报率只有1%,商住的租金回报率只有3% —— 租金回报率长期低于银行贷款利率,只能说明房价高的离谱。所以,要把房价压下来,让租金回报率恢复到正常水平。  然而潘石屹这种论调只是老生常谈:即使房价持续遭到政策抑制、而且未来真的不会再大幅上涨的今天,租金回报率依然无法证明自己是可以令人信服的房价衡量指标。  老潘在视频里也说,“租金回报率”可以类比于股票中的“市盈率”—— 但这个市盈率从来都是动态的均值回归过程:当然市场通常会有一个“平均市盈率”,但这却并不能作为评价公司高估还是低估指标。  如果某行业平均市盈率是30倍,平均净利润增速也在30%左右 —— 那么一家连续几年净利润增速超过60%的公司就不能也给市场平均的30倍估值,即使市场给到50倍、你也不能说一定高估且股价存在泡沫 —— 回报率不同、发展阶段也不同的两家公司,本就不能用同一估值框定。  即使同一家公司,在发展的不同阶段、也会被市场给予不同的市盈率。一般来说,公司快速发展阶段,会被给予超出行业平均市盈率的估值;公司发展壮大后、到了成熟阶段,才会被均值回归到行业平均市盈率、甚至会低于平均估值 —— 市盈率可以看做是对一家公司成长性高低的衡量指标。  如果将“租金回报率”比作“市盈率”,租金回报率低只能说明中国的成长性高,而不能说明房价高。拿新兴市场代表的中国的租金回报率,和成熟的发达资本主义国家做对比,得出中国不合理的结论,更是搞笑之极 —— 本就是不同成长阶段的两个体系。  如果你去看同样是新兴市场国家代表的俄罗斯、印度、巴西 —— 金砖四国中其他三国的首都房价,甚至越南河内的房价 —— 无论是和成熟的发达资本主义国家的“租金回报率”、亦或是“房价收入比”做对比,也同样可以得出这些国家的房价都高估。而且这些国家首都的房价,无论用租金还是当地人收入来衡量,比北京房价泡沫更加夸张和离谱。  潘石屹说十年前北京的租金回报率是6%-7% —— 但过去十年,中国经济无论从增速还是绝对增长量来衡量,都是世界第一。  对北京来说:十年前正值2008年,北京因要举办奥运会而被投入大量资金和资源用于修建场馆、完善基础设施,而且外来人口流入北京加速也正是从2008年开始 —— 从投入资金到人口流入,都是房价加速上涨的理由。况且,这十年又是互联网飞速发展的十年,北京作为全国互联网中心之一享受了其中红利,行业里不少人因此而暴富的人也客观抬升了房价。  所以,北京租金回报率才会持续低于银行贷款利率,这并不能说明房价过高,只能说明北京“成长性”之高。  事物发展有其客观规律,未来中国逐渐步入中等发达国家,北京也愈加成熟和完善、“成长性”下降之后,租金回报率也逐渐趋向于发达国家,是不可避免的均值回归。但目前还尚未到这个阶段。  从另一个角度来说,北京因为“房价过高”而导致的“租金过低”其实是一种福利,为各地来京拼搏的人提供了一个相对低成本的居住环境。在成熟发达国家的首都,无论日本东京还是法国巴黎,房租高、负担也重,反而是非常不友好的。  当北京逐渐从“成长性”城市发展到“成熟”城市之后,房租大概率会逐渐抬升,从而完成均值回归的过程。但到了那个时候,不但房价不低、而且房租很高 —— 就像东京、巴黎曾走过的路一样。  现在北京房价在政策持续抑制之下不断下跌,同时政府大力提倡房屋租赁、房租不断抬升……这个租金回报率的“均值回归”可能会提前。  潘石屹之所以不断提及“租金回报率”证明房价过高十年有余,重要原因之一就是SOHO中国主营业务是销售商住物业、而并非普通住宅,商住物业相比普通住宅唯一的优势就是租金回报率高。虽然商住物业租金回报率高,但却远远卖不过普通住宅,以至于潘石屹将公司主营业务从售卖商住物业转向自持物业运营 —— 也就是从卖房子转向收租金。  所以,从自身利益出发,潘石屹当然希望租金回报率“回归正常”,从当下商住的3%到6%-7% —— 如此SOHO中国就可以受益其中,捧出更华丽的财报;老潘也可以赚个盆满钵满。  房地产公司老板都是商人,所以基本都会唱多房价,至少不唱空 —— 你们认为的“唯一有‘良心’的房地产公司老板”潘石屹,之所以持续唱空房价 —— 只因为房价下跌、租金抬升,对他才是最有利的。  毕竟,商人的最大道德就是为股东赚钱,其良心也体现在这里:他不卖给你们房子,还为你们代言总说房价过高,其实只是想从你们手里多收一点房租罢了。

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